Sertifikat Hak Guna Bangunan tidak sekuat Sertifikat Hak Milik. Makanya disarankan pemilik perumahan segera meningkatkan status rumahnya dari SHGB menjadi SHM. Akan tetapi bagaimana bila SHGB masih menjadi jaminan di bank?
Berikut ini langkah-langkah yang harus anda lakukan.
- Pengertian Dasar HGB dan SHM
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik pihak lain, dengan jangka waktu tertentu (misal 30 tahun). Sementara Sertifikat Hak Milik (SHM) memberikan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan secara permanen. Konversi HGB ke SHM diperlukan untuk meningkatkan status kepemilikan dan kepastian hukum. - Kendala Akta yang Masih di Bank
Jika sertifikat HGB masih dijaminkan ke bank (misal karena KPR), pemilik tidak bisa langsung mengambilnya. Namun, proses pengalihan tetap bisa dilakukan dengan syarat: pemilik harus berkoordinasi dengan bank untuk mendapatkan izin tertulis. Bank umumnya mengizinkan asalkan nilai agunan tidak berkurang. - Persyaratan Administratif Awal
Pemohon perlu menyiapkan dokumen seperti surat permohonan ke BPN, salinan HGB yang disahkan bank, surat persetujuan bank, bukti pelunasan PBB terakhir, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), serta dokumen kepemilikan seperti Akta Jual Beli. Tanpa izin bank, proses tidak bisa dilanjutkan. - Prosedur Pengajuan ke BPN
Setelah dokumen lengkap, pemohon mengajukan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. BPN akan memverifikasi kelengkapan dokumen dan melakukan pemeriksaan lapangan untuk memastikan tanah dan bangunan layak dikonversi ke SHM. - Pembayaran Biaya dan Pengukuran Ulang
Pemohon wajib membayar biaya administrasi, pengukuran ulang tanah (jika diperlukan), dan pajak terkait. Biaya ini bervariasi tergantung lokasi dan luas tanah. Proses ini sering memakan waktu karena antrean di BPN. - Peran Bank dalam Konversi Sertifikat
Setelah SHM terbit, pemilik wajib melaporkan perubahan sertifikat ke bank. Bank akan meminta salinan SHM baru untuk menggantikan HGB sebagai jaminan. Pastikan bank mencantumkan SHM dalam dokumen agunan untuk menghindari sengketa di kemudian hari. - Pentingnya Bantuan Notaris
Notaris dapat membantu menyiapkan dokumen legal, seperti surat pernyataan atau revisi akta, terutama jika ada perubahan data kepemilikan. Notaris juga memastikan semua syarat hukum terpenuhi sebelum pengajuan ke BPN. - Durasi Proses Konversi
Proses ini bisa memakan waktu 2-6 bulan, tergantung kompleksitas dokumen dan kecepatan BPN setempat. Faktor seperti ketidaksesuaian IMB atau sengketa tanah dapat memperlambat proses. - Perkiraan Biaya yang Harus Disiapkan
Selain biaya administrasi BPN (mulai dari Rp3-10 juta), pemohon perlu membayar pajak pengalihan hak (BPHTB) sebesar 5% dari nilai tanah, biaya notaris, serta dana tak terduga seperti perbaikan dokumen atau pengukuran ulang. - Keuntungan Memiliki SHM
Setelah SHM diterbitkan, pemilik memiliki kepastian hukum tanpa batas waktu. SHM juga meningkatkan nilai properti, memudahkan jual-beli, dan menjadi agunan lebih likuid di bank. Meski prosesnya rumit, hasilnya sepadan dengan manfaat jangka panjangnya.
Dengan mengikuti langkah-langkah di atas dan bekerja sama dengan bank serta BPN, pemilik dapat mengubah SHGB ke SHM meskipun akta masih dijaminkan. Pastikan semua persyaratan dipenuhi untuk menghindari penundaan!
Editor : Jauhar Yohanis