Ketika beli rumah dari pengembang, sertifikat yang diberikan adalah HGB (Hak Guna Bangunan). Status SHGB ini mempunyai jangka waktu. Bila habis, pemegang SHGB harus memperpanjang.
Berikut ini beberapa hak tanah yang ada di Indonesia.
- Pengenalan tentang Hak Atas Tanah di Indonesia
Dalam hukum agraria Indonesia, kepemilikan tanah diatur melalui berbagai jenis sertifikat, dua di antaranya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Keduanya memiliki fungsi dan implikasi hukum yang berbeda, sehingga penting untuk dipahami sebelum membeli atau mengelola properti. - Definisi dan Ciri Khas SHM
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan di atasnya. Sertifikat ini hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan berlaku tanpa batas waktu. SHM memberikan hak mutlak kepada pemiliknya, termasuk hak untuk menjual, mewariskan, atau mengalihkan tanah tanpa persetujuan pihak lain. Contohnya adalah tanah warisan keluarga atau properti pribadi yang dimiliki secara turun-temurun. - Makna dan Batasan SHGB
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) memberikan hak untuk membangun dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi, seperti tanah negara atau tanah milik pihak lain. Hak ini bersifat sementara, umumnya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang. SHGB sering digunakan untuk proyek komersial, seperti apartemen, gedung perkantoran, atau kawasan industri. - Status Kepemilikan Tanah
Perbedaan utama antara SHM dan SHGB terletak pada kepemilikan tanah. Pemegang SHM adalah pemilik sah tanah dan bangunan, sedangkan pemegang SHGB hanya memiliki hak pakai atas tanah. Tanah dalam SHGB tetap menjadi milik negara atau pemilik awal, sehingga pengguna tidak bisa mengklaim kepemilikan tanah tersebut. - Jangka Waktu Kepemilikan
SHM memiliki keunggulan dalam hal jangka waktu karena berlaku seumur hidup dan tidak perlu diperpanjang. Sebaliknya, SHGB memiliki masa berlaku terbatas. Jika tidak diperpanjang sebelum habis masa berlakunya, hak atas tanah dan bangunan bisa hilang, sehingga pemegang SHGB harus aktif mengurus perpanjangan. - Subjek yang Diperbolehkan Memegang Hak
SHM hanya boleh dimiliki oleh perorangan WNI atau badan hukum tertentu yang diakui pemerintah, seperti bank. Sementara itu, SHGB lebih fleksibel: selain WNI, badan hukum Indonesia (misalnya PT atau CV) dan perusahaan asing berbadan hukum Indonesia juga bisa memegangnya, meski dengan syarat dan batasan tertentu. - Proses Pengalihan Hak
Pengalihan hak pada SHM relatif mudah, seperti menjual, menghibahkan, atau mewariskan properti. Namun, pengalihan SHGB memerlukan persetujuan dari pemilik tanah (jika tanah tersebut milik negara atau pihak ketiga). Proses ini seringkali melibatkan birokrasi yang lebih rumit, terutama jika tanah belum dikonversi ke status hak milik. - Jenis Tanah yang Dapat Diberi Sertifikat
SHM umumnya diterbitkan untuk tanah yang sudah memenuhi syarat kepemilikan penuh, seperti tanah adat atau tanah yang telah melalui proses sertifikasi. SHGB biasanya diberikan untuk tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah yang belum bersertifikat hak milik, sehingga cocok untuk pengembangan proyek jangka menengah. - Konversi SHGB ke SHM
SHGB dapat diubah menjadi SHM jika memenuhi syarat tertentu, seperti:
- Pemegang SHGB adalah WNI.
- Tanah tersebut telah memenuhi kriteria konversi (misalnya, tanah negara yang dialihkan ke hak milik).
- Melalui proses permohonan resmi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Konversi ini membutuhkan waktu dan biaya tambahan, tetapi memberikan kepastian hukum jangka panjang.
- Risiko dan Pertimbangan Praktis
Pemilik SHM memiliki risiko minimal karena kepemilikan bersifat permanen. Sementara itu, SHGB berisiko jika masa berlaku habis tanpa perpanjangan, atau jika pemilik tanah menolak memperpanjang hak guna. Contoh kasus: pembeli apartemen dengan SHGB hanya memiliki hak atas unitnya, tetapi tanah bersama tetap milik pengembang. Oleh karena itu, penting untuk memilih sertifikat sesuai kebutuhan—SHM untuk kepemilikan tetap, SHGB untuk investasi jangka pendek atau proyek komersial.
Memahami perbedaan SHGB dan SHM membantu menghindari masalah hukum di masa depan. Pastikan Anda memilih sertifikat yang sesuai dengan tujuan investasi.
Editor : Jauhar Yohanis